刘　涛：反其道而行之浅谈反向住房抵押贷款

   近日，中央七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题。一时间，“打击炒地”、“期房禁止转让”等醒目标题频频见诸报刊杂志，老百姓的住房问题再次成为万众瞩目的焦点。
    毋庸置疑，住房问题在老百姓的心目中具有何等重要的地位。然而，去年以来，中国各地房价不断上扬，全年房价上涨14.4%，今年一季度，房价又同比上升12.5%。在经济发达的省市，住宅均价已经超过了每平方米一万元。面对高涨的房价，一个许多中国读者可能非常陌生的新兴名词“住房反向抵押贷款”不由得浮现在我们的面前。
    所谓的“住房反向抵押贷款”，是为了解决住房问题而提出的一种措施。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生，并逐渐成为深受许多老年住房所有者欢迎的金融产品。简而言之，“住房反向抵押贷款”是指：已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现值、未来的增值折旧等情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。从这个角度来看，反向抵押贷款是针对老年群体推出的一种新型养老保险。即“抵押房产、领取年（月）金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。
    普通的房屋抵押贷款，通常是借款人用所购的房产作抵押，从银行或其他金融机构借出一笔钱，然后分期偿还。但这要求借款人具有相当的收入水平及还款能力，借款人通常年纪轻而且收入较高。而现实情况却是，很多老人将毕生的积蓄都投入到房产上，到了晚年，拥有了房子，但是拥有的现金却不多，生活压力也颇大。而房子虽然价值较高，但变现能力较差，且因为要居住，所以无法出租或出售以变现。因此，显而易见，“反向抵押贷款”同普通的房屋抵押贷款相比，具有最突出的优点是既能使老人拥有房屋的所有权，又使得老人在经济上拥有自给自足的能力。
    除此以外，“反向抵押贷款”还在以下几个方面具有明显的优势：
    首先，可以减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题。即老年人不需卖掉房子也能拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活；它促进了社会福利制度的完善和发展，保证了社会弱势群体的生活安定，维护了社会的稳定。
    第二，可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构，特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。
    第三，可以弱化存钱养老的观念，转变人们的消费意识。借由反向抵押贷款，买房不仅是一种消费行为，同时也成为了一种投资和积蓄行为。这样不仅刺激和挖掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的增长。
    最后，“促进了房地产市场的健康发展。在当前房屋价格飞涨的情况下，“住房反向抵押贷款”的推出，可以有效地活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，可以有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，有效地抑制房价上涨，使房地产市场更加健康稳定地发展。
    面对诸多的好处，真可谓“一举多得”。然而，我国目前这一市场仍处于空白，那么，是什么原因造成了这种如此强烈反差的现象呢？
    其一，从保险公司的角度看，这基本上等同于一个趸交保费的寿险产品。估价公司判断房屋的价值，相当于确定老人向保险公司一次性缴纳了多少保费。而当评估价值确定之后，保险公司即开始履行向老人支付养老金的义务。由于不动产的特殊性，在养老金支付的相当长的期限里，其实际价值的波动是不可避免的。加之反向抵押贷款往往是一个跨银行、保险的金融理财类产品，对保险公司的精算要求非常高，具体操作难度使国内保险公司对这一产品望而却步。
    其二，从市场的角度看，中国内地的保险公司迄今未具备金融信贷的功能，如果引进这项业务，在得到房子以后，如何处置是一个具体而现实的问题。加之价值评估和价值预测、抵押房屋的管理与维护、收回房屋后的整理与销售等并非保险公司的专长，出于风险控制的考虑，保险公司对该产品持谨慎态度。
    其三，从购买者的角度看，中国人重视安身立命的家园的传统，使得老人难以真正义无反顾地将家园“抛舍”。子女出于纪念或者其他目的，也很难在感情上接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。
以上种种因素的共同作用造成了该产品市场的空白现状。但我相信，随着养老金支付压力的逐渐加大和房屋供求矛盾的日益突出，市场机制下的各取所需将成为最行之有效的解决方案。

2005-06-01