（崔建华系8797威尼斯老品牌副研究员）
中国改革开放以来，特别是近20年来，很少有一个产业象房地产业这样被社会持续关注。在很多次的课堂上，笔者曾经这样调侃：一个产业要做到让政府有关部门、公司企业、金融机构和消费者都满意，应该是很不容易的；但是，要做到让各方面都不太满意，似乎更难，房地产业大体就是如此。一年一度的《政府工作报告》基本都要提到房地产，定下调，指些路，不可谓不重视。在此，笔者再就中国房地产业发展的两个根本问题谈一些粗浅的看法。
一、部分城市高房价：实属必然
早在1985年，笔者之一就在北京调查过房地产的问题。说到房价，无非主要是三个数据：房价水平、一定时期内的房价变化幅度、房价收入比。其实，不用看具体数字，一般都会有如下真实感受：房子都是很贵的，从普通收入者的角度而言，房子就从来没有过便宜的时候。在北京，15年以前，今天的北五环外，很多新建商品房的售价是每平方米4000元—6000元；如今，还是这些房子，作为已经陈旧了很多的二手房，在市场上的价格却是每平方米60000元甚至更高。从心理感受说，15年前的6000元和今天的60000元其实是一样的，就一个字：贵。
13年以前的2004年，笔者在一篇文章里明确提出，房价特别是部分大城市的房价肯定是不断上升的。当时讨论这个问题，有一个特殊的背景：2003年之后，国家实行一系列的房地产宏观调控政策，压力之下，一些人乐观估计房价会下降，没想到结果却还是“涨”。所以有观点如此形象地描述：中国的房价就像一个魔术高手，总在人们的期待之外来点“把戏。”
房价的高低，相对更科学的衡量角度是看房价和收入的关系，也就是“房价收入比”，参照所谓的国际经验，许多人认为1:3—6是比较合理的。也就是说，一套住房的价格应该相当于家庭年收入的3—6倍。如果把中国数百个城市作为一个整体来衡量，笔者测算的房价收入比大致为1:7—7.5。从这个数据看，中国城市的房价也还真没有高到离谱的程度，整体上不存在“泡沫”。因此，高房价只在少数城市，特别是少数特大城市、经济中心城市或热点城市表现得很明显，例如北京、上海、深圳等，它们的房价收入比在1:15甚至1:20以上。事实上，国家统计局定期公布的全国住宅销售和房价变化情况，也只是从北京到大理的70个大中城市，城市数量占全国的11%左右，而房地产开发投资占全国的80%以上。
笔者认为，即使把投资投机、炒作、货币贬值、成本提高等重要因素排除在外，部分城市的的高房价依然具有必然性，主要是：
持续不断的城市化进程，人口和资源在少数城市的集中度尤其明显。2015年，中国常住人口的城镇化率56.1%，户籍人口城镇化率约41%，是改革开放之初不能比拟的，已经接近世界中等收入国家平均水平。根据我国的新型城镇化发展规划，到2020年，户籍人口和常住人口城镇化率分别达到45%和60%，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口落户城镇。2020年之后，这一趋势还将持续。
住房分配的货币化。这是房地产业发展中特有的“中国因素”，产生了很大的“制度变迁创造市场需求”效应。早在1980年，我国就提出了住房商品化的改革目标，但直到1998年才放出了改革的“胜负手”—推行住房分配货币化改革。福利分房成为历史，制度变迁迫使相当一部分人和家庭进入市场，购房成为人们生活的需求，甚至第一需求。
土地供应的市场化。只有国有土地才能进行房地产开发，根据有关的法律法规，国有土地使用权出让的基本方式有三种：协议出让、招标出让和拍卖出让。拍卖出让是最典型的市场化方式，属于“只认钱不认人”的类型，大量的“地王”就是在土地拍卖过程中产生的。早期有调查表明，三种出让方式的价格关系是1:11:23，现在这一差异应该更大。地价在房价的构成中占有很大的比重，一般为30—40%，高的达50-60%。卖地收入成为地方政府财政收入的重要来源，2014年，全国土地出让收入约4.3万亿元（2016年约3.7万亿元），创历史最高，占地方财政收入的比重约57%。地价推高房价，房价又反过来推高地价，如此循环，已成为常态。
“居者有其屋”的住房消费传统与文化。“居者有其屋”一般认为出自孙中山先生的民生思想，其明确提出的历史并不长，才百余年。但这一民生思想，也是中国社会生活、消费漫长的传统与文化的体现，在短期内很难扭转。《人民日报》2016年5月23日曾经刊文，解读“居者有其屋”并不等于“居者有产权”，还提出了欧美和日本的几个数据，如“即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%。”笔者认为，中国与日本、欧美不能简单地对比，文化与消费传统甚至认知上还是有明显差异的。在一般人或者多数人看来，“居者有其屋”就是等同于“居者有产权”。这里容易忽略一个字，那就是“其”字；也就是说，“居者有其屋”不等于“居者有屋”，“其”就意味着产权。健全的“购租并举”的住房制度是最合理的，也是政府所追求的。但是从传统文化与消费心理而言，人们又更倾向于“购”而不是“租”。
以上几点是长期的趋势、过程、制度安排与理念，具有不可逆性。在它们的支撑下，再加之一些具体的因素，部分城市房价的不断走高，也就不足为怪了。
二、房地产调控：建立“长效机制”是根本之道
不断调控几乎就是中国房地产发展的主旋律。政府对房地产的调控非常重视，决心不曾动摇，措施具有很强的针对性，手段之多令人眼花缭乱。最典型的表现莫过于2010年1月至2013年2月这3年，期间密集出台的措施主要有：“国十一条”（2010年1月10日）、“国十条”（2010年4月17日）、“9. 29调控措施”（2010年）、“新国八条”（2011年1月26日）、“新国五条”（2013年2月20日）。其实，历史有时总是如此的相似，想当年，2003年有“国六条”，2005年有“国八条”，2006年又有“国六条”。最近一两年则主要表现为各式各样的“限购令”及其升级版。
笔者以为，房地产调控的根本之道，在于建立起促进房地产业平稳健康发展的“长效机制”，妥善解决存在或潜在的问题，处理好调控过程中所面临的各种关系。
众所周知，房价的不断上涨是引发房地产调控最主要、最直接的原因。2017年的房地产调控，还是离不开房价这个核心问题，遏制部分城市或区域房价过快上涨依然是重要的任务。部分城市房价在进入2017年以后迅速攀升甚至暴涨，例如海南三亚、环北京的涿州、涞水等。2017年1月，三亚新建商品房的成交均价较2016年全年的成交均价上涨23%，涨幅排名全国第一。3月7日，河北张家口崇礼区出台了升级版的“限购令”。从全国的情况看，进入2017年，房地产的投资与销售出现明显的回升势头。国家统计局发布的数据表明，1-2月全国房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，增速比2016年全年提高2个百分点；商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比2016年全年提高2.6个百分点。从历史经验教训看，房地产投资与销售的回升中，往往会出现部分城市或区域房价的迅速攀升，不能不给予重视。
因城施策的“去库存”在2017年还要继续推进。2015年的中央经济工作会议以来，“去库存”是我国经济工作的几大任务之一，其实主要就是楼市的“去库存”。楼市的“库存”主要不在一、二线城市，而在人口和资源吸引力比较弱的三、四线城市，消化库存的任务艰巨，有专家学者估计至少需要6-7年的时间。至于“去库存”的手段，户籍制度改革（降低或取消落户条件）、信贷政策配套支持、开发商调整销售策略（例如降价）、商品房转化为保障房等，恐怕一个都不能少，当然要以“因城施策”为前提。此外，对于部分三、四线城市而言，利用好周边一、二线城市的“外溢需求”（因为一、二线城市的“限购”和高房价而产生的），也是快速“去库存”的重要方式。
前总理温家宝在谈到房地产调控时坦言：“在艰难中看到一点曙光，有所进展”、“调控的阻力相当之大”。笔者以为，房地产调控之难，除了地方政府、既得利益等方面的阻力外，主要难就难在不同关系的处理；而处理好这些关系，也是建立“长效机制”的重要环节。例如：
整体与局部的关系。房地产市场具有明显的区域性，整体性的调控措施对局部区域的效果如何，可能要打折扣。2010年4月的“国十条”的核心，就是要遏制部分城市房价的过快上涨。哪些城市属于“部分城市”？怎么才算是“过快上涨”？各个地方在出台实施细则时，都不愿把自己划入那一“部分”，调控的目标也普遍变成了涨价的目标。地方政府到底愿不愿意房价下降，或多或少都是存疑的。房价下降可能会引起土地价格的下降，从而导致政府收入的减少。
需求调控与供给调控的关系。以往以及目前的调控，都是侧重于抑制需求的调控，包括“限购”、信贷手段（如提高首付款比例、提高贷款利率等）等。这样的手段容易操作，见效也比较快。最典型的莫过于“限购”，“限购”政策与措施的推出可能就发生在一夜之间，令人猝不及防。有的人在欣喜购房的过程中，突然间却发现自己已经丧失了买房的“资格”，“喜”与“悲”“瞬间”转换，并引发不少纠纷与官司。从价格的角度看，要让价格稳定或者价格降下来，除了抑制需求以外，最根本的还是要增加供给，让市场上的产品多起来，让供给的结构完善起来，这是最基本的原理。因此，稳房价的长期策略应是从供给侧入手，增加有效供给。这几年也明确提出了要增加住房的有效供给以及与之相对应的建设用地的有效供应，特别是要增加保障性住房和普通商品房的供给，把握好土地供应的总量、结构和时序。但是，这在有些城市特别是高房价城市的力度还明显不够。例如，根据3月15日的央视新闻报道，2017年上海计划投入的公租房才1万套。
经济手段与非经济手段的关系。房地产调控中的经济手段，如税收政策的调整、差别化的住房信贷政策等，相对容易实施，甚至可以量化（指标化）。但是某些非经济的手段，实施起来相对模糊，效果也不明显。2011年1月的“新国八条”中，就有如下一条调控手段：“坚持和强化舆论引导”，“要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费”。连“舆论引导”措施都提出来了，房地产的调控措施不可谓不周全。历史上曾经有一个有趣的案例，现在还记得的人也许并不多。2007年3月，全国“两会”期间，某经济发达省份的省会、副省级特大城市的市长在接受专访时说，“控制房价，我的底气是很足的。你以为说说而已？我决心很大！”“我以为房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急。”据说这是改革开放以来第一位公开谈论房价的特大城市市长，当然也是第一位明确房价会下降的市长，也被部分网友力挺为“中国最好的市长”。这应该是典型的舆论和理性消费引导。市长敢于直面热点问题，勇气和胆量可嘉，也可能有人听了市长的话暂时放弃了买房，等着房价下降，结果怎么样呢？房价最终有没有下降，自有事实说话。该事也已成为讨论房价问题的笑料。
合理的住房需求与不合理的住房需求的关系。近年来的调控重点之一，就是抑制“不合理的住房需求”。“不合理的住房需求”在调控政策里还有其它类似的说法，如“投资投机性购房”。“合理”与“不合理”有时是很难界定清楚的。住房是最基本的生活资料，不可或缺，从此出发，什么是“合理的需求”？似乎比较容易判断，例如人们往往简单地把“第一套住房”、“刚性需求”认为是合理的。但是，从逻辑上说，不能反过来机械地认定“第一套住房”、“刚性需求”以外的购房就一定是“不合理的”，是“投资投机性的”。因为对住房的需求和购买与家庭结构、生活方式甚至职业特征等众多因素有很大的关系，“第二套住房”、“异地购房”可能是“改善性的需求”，甚至可能是“刚性需求”，都是属于“合理的需求”的情形，不一定必然是投资或投机需求。
笔者以为，2014年是调控政策的一个重要拐点，当年李克强总理在《政府工作报告》中提出，对房地产实行“分类调控”。这意味着在促进房地产业健康稳定发展的前提下，房地产的调控可以区分不同时间、不同区域、不同手段甚至不同业态而具有很大的灵活性。2017年《政府工作报告》中谈到的与房地产有关的内容，主要还是既往一些大政方针的进一步明确与完善。这说明政府还是很关注房地产，并且已经确立的基调和发展路径短期内不会轻易发生大的改变，我们有理由期待中国房地产业更加平稳健康发展的未来。
