（作者系8797威尼斯老品牌副教授）
最近舆论强调了一种说法，叫做“房子是用来给人住的”。这是一句大实话，是不言而喻的，人们似乎从来没有想象过房子不是用来给人住的。但如今一下子被人强调，听到这句话的时候就会受到一种冲击，让人不得不停下来琢磨一番，呦，我们过去是不是有意无意地让房子不是用于人住了呢？我想，我和大家一样，理解这句话在当前的语境下的涵义是指，这些年，居民住宅的交易价格持续上涨，尤其是一、二线城市，价格已经高到了一个令人咂舌的程度，很多中低收入居民也十分渴望购房，或拥有自己的住房，或改善自己的居住条件，但面对如此高房价，要么成为背负沉重财务负担的“房奴”，要么只能望房兴叹，而一些富有的家庭却大肆投资房产，购买几套、几十套甚至更多的房产，他们把房产作为投资回报率最高的资产加以投机，这样，不仅推高了房价，也挤占了那些希望自己居住的购房者的房屋资源。因此，这句话的弦外之音是谴责那些投机购房者的，并把房价高企、房地产形成泡沫风险的责任也一并加到了这些投机者的头上。
但是，我们必须指出，在以上这种理解中，实际上是曲解了什么是消费品、什么是投资品的涵义的。我在人们对消费概念的日常理解中，特别要增加强调两个因素。一是我们消费某种物品或者服务，重在它对作为消费者的我的某种目的的实现，能给我带来的满足程度被我评价为它的价值，而不在于这件商品的物质本身。一件衣服穿在身上，作为消费品的意义在于它能够满足我保暖、遮体、舒适、美观等等目的，而不在于这件衣服的物质本身；一所住宅也不例外，它对我的价值，在于能够满足我居住的各种需要，而不在这所建筑的物质本身。二是任何消费行为跟我们生命中的一切行为一样，都离不开时间这个因素。消费是指为满足我的某种目的该商品在当下所提供的服务给我实现的价值，明天的、后天的等未来的消费都只是对消费的预期，而不是真正的消费。因此，作为一个物质形态的商品，有的只能一次性地提供服务，比如一个馒头，一次吃完了就没有了，它作为消费品，只能提供这一次服务。但很多商品，它不仅能给我们提供当下的服务，还能提供未来很长一段时间的服务。一栋建筑，如果建设品质优良，使用中维护得当，一般可以有几十年、甚至超过百年的寿命。也就是说，它正在给我们提供当下的服务，这被称为你在消费它，同时，它将在未来很长时间能够供人居住，在未来的某个时点为人所消费。我们通常称这类商品为耐用消费品。那么正如前述，未来的可能消费并不是消费，而恰恰属于资本品。资本品是指已经经过了人类劳动和自然资源相结合的那些能够被用于生产最终消费品的产品，它们是通向最终消费品的中间站。那些还需继续经过人类劳动与之结合的一类物质产品是资本品，比如用于生产商品而不是直接消费用的机器是资本品，那些看似已不再需要人类劳动加工的成型商品，但还未被直接消费的商品也是资本品，比如存在酒窖中的葡萄酒，继续的加工只需要“时间”，这时的葡萄酒就是资本品。一所建筑也不例外，它已经被建好了，当下的它是消费品，明天直至它的寿命结束的它就是资本品。所以，被我们称为耐用消费品的商品，实际上兼具消费品和资本品的功能于一身。这样看，无论你怎样想撇清关系，购买和拥有一套住房，就是持有了消费品和资本品的混合物，无论你是计划今后自住、还是出租、或者卖出，都改变不了它的这种消费品和资本品的混合物的特性。
一所住宅的当下消费，满足了居住者当下的居住消费需求；而拥有它的未来所有权，就是拥有一种资本品，就是投资。而资本品的价值根本离不开它最终成为的消费品的价值。或者说，任何资本品之所以有价值，归根到底是由它能够生产或者成为的消费品的价值牵引而来。一所住宅中所包含的资本价值当然也不会例外，它也是由未来的消费品价值所牵引。所以从根本说，“房子是用来住的”这句话并没有什么新意。之前的购房者，无论他购房是用于自住，还是重在其投资价值而购买多套住房，其价值根本不可能脱离由“房子是用来住的”这个基本功能所牵引引出的其中的资本部分的价值。
如果我们把“房子是用来住的”这句话理解为“购买来的房子是要自己住的”，显然这就是自我限制了住宅这项财产的使用范围，也就等于贬损了这项财产的价值。这也就意味着取消了房子的出租功能，会大大缩减租房市场的范围，这也必然损害全社会住宅存量的利用效率。如果真做到买了的房子必须自住，也会在一定意义上限制人们工作、生活的可选择性，这对很多人来说是个损失。
人们不愿看到目前一、二线城市房价调控不住，动辄飙涨，居高不下，一来引起中低收入民众不满，二来形成房地产泡沫，担心由此生成的金融风险，三是担心房地产业占整个国民经济比重过大，影响人们对实业的兴趣。似乎目前房地产业的现状是民众和政府都不乐见的。而政府多年来的调控也似乎并未达成它所希望的目标。房地产业的现状似乎成因很复杂，虽有许多议论却一直也未有共识。关于目前房地产业现状的基本的和主要的成因，我个人的一孔之见认为有以下四个方面：一是政府货币发行的长期持续宽松，一定会在某些商品或资产方面引起物价上涨，这实际上反映了每单位货币价值的下降；二是住宅的基本载体——土地，完全由政府所有，政府在土地供应方面一直采取非常严格的控制措施，导致住宅建设用地的供应不足；三是市场的方方面面是互相联通的，我国投资者投资可选择的领域受到很大的局限，迫使过大比例的资金流入住宅市场，更由于这些年房屋资产高增值、高回报事实证明了买房的正确，导致人们的预期受到历史事实的巨大影响而持续高热；四是发展机会巨大不平衡的影响，一、二线城市的经济发展机会和生活品质要远高于其它城市和地区，引发对这些城市住宅的巨大需求高涨不减。要想让我国的房地产市场回归正常，就必须用愈加市场化的方法从这几大主要矛盾入手。例如，应该开放所有领域供民众投资、经营，拓宽投资渠道；政府应该根据住宅市场的需要提供充足的土地供应。从当今的技术能力看，住宅建设并非属于多么高技术含量的行业，建筑方法普遍为建筑商所掌握，数量扩张是很容易的。只要住宅的保有量达到一定水平，即住宅达到了充足的供应量，价格就会下降，投资的价值也就跟着迅速下降，在供给和需求双方面的共同作用下，房价就一定会回归正常水平。总之，供求力量决定价格水平的铁律是不可能失效的。
