过去20年是中国房地产行业高歌猛进的“黄金时代”，房地产行业作为我国国民经济发展的重要支柱，被列入国策之中。然而随着房地产行业的迅猛发展，房地产开发企业整体负债率居高不下，高额的房价严重透支了购买力，导致城镇居民消费能力持续下降，加之国内经济增速放缓，以及国际宏观环境形势紧张，这些不利因素为房地产行业健康持续发展埋下了隐患。2018年，房地产行业经历了明显的从过度发热到逐渐冷却的过程，这也让房地产行业的发展之路更加扑朔迷离。从国家角度考虑，住房问题是与每个老百姓密切相关的重要问题之一，如何合理调控房价是保障民生的关键一环，因此，未来房地产行业调控的主旋律是什么，相关政策该如何制定成为了大众关注的焦点。
今年两会期间政府针对房地产问题的一系列表态很好地回应了大众的期盼：政府工作报告所定下的基调是促进房地产市场平稳健康发展，随后住房和城乡建设部部长王蒙徽也发言强调三“稳”，即“稳地价、稳房价、稳预期”。因此，从政策上看，房地产调控总体上以稳为主的思想没有变，“房住不炒”的思路也没有变。除了稳定的主基调外，未来房地产的发展也发生了一些新的变化，比如当下房地产市场的两级分化、新型城镇化以及都市圈等。这些新气象预示着房地产市场已经走出野蛮生长的上半场，开始步入新时代。
一、房地产调控的主旋律：以稳为主
当前房地产市场已经整体降温，去年底出现部分城市对房地产调控政策的微调，因此，今年的调控政策走向备受关注。从两会期间政府的相关表态来看，2019年房地产的调控思路依然是从严调控，引导市场逐步回归理性。
今年的政府工作报告强调：“解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求”。虽然今年针对房地产的表述中，并未严格强调“调控”、“房价”等关键词，但这并不意味着今年的调控政策转为宽松。住建部部长王蒙徽在之后的发言中明确强调：“今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案，具体要做到五个“坚持”。第一，坚持“房住不炒”定位。第二，坚持完善住房市场体系和住房保障体系。第三，坚持落实城市主体责任。因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。第四，坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。“
这与去年12月底住建部的年度工作会议和中央经济工作会议的口径一致，意味着房地产行业管理者希望保持政策的连续性和稳定性，并不希望楼市大幅波动，这个大的方针目前基本没变。因此，未来楼市政策将依然以遏制投机投资，保护真实居住需求，防止房价大起大落为主。
二、房地产调控的新气象：两级分化
考虑到不同城市内在的供需关系、库存情况、地区经济发展状况，房地产市场发展情况存在差异，而过于强硬的一刀切政策可能会对部分地区的房地产市场造成负面影响。因此，“一城一策”成为了房地产调控政策中出现的高频词。从去年开始，各级政府、市场监管部门就已经开始对部分城市的房地产市场实施调控政策，这些调控手段对于稳定房价方面表现良好。从目前情况来看，以北上广深为代表的一线城市房价居高不下，但是随着政策进一步调控，内外部环境的改善，一线城市的房价波动相对而言较小。而三、四线城市，在经历了货币化棚改政策红利后，房价平均上涨幅度较大，严重透支了上涨潜力，结合三、四线城市居民收支情况，在当地地缘性住房需求总量有限的情况，随着炒房客退出楼市，未来或将面临去化周期延长以及“二次库存”等问题，所以未来仍然存在较大的调整空间。
基于市场的分化，在房地产调控上，实行分类指导、因城施策就成了必须考虑的一个方面。热点城市调控目标重点应当是控房价、防风险、防泡沫；而三四线城市和县城的调控目标重点依然是去库存。可以预计，在“一城一策”指导方针下，未来楼市分化将进一步显现。对于一线城市而言，其核心区域房价继续呈现稳定甚至小幅微涨为主的特征，即使可能会经受一段时间调整有所回落，但其相对价格依然会保持在较高水平。而一线城市近郊房价有可能受到供需关系影响出现较大幅度回落。这些城市的房地产市场存在较大的金融风险隐患，需要高度警惕和控制。对于二线城市房地产市场而言，类似于南京、杭州这类经济实力较强的二线龙头城市，其房价走势与一线城市相似，均是依靠政策限价手段来干预房地产市场，以防止房价大起大落，暴涨暴跌，而将房价控制在合理范围内。类似于沈阳，大连这类经济实力相对较弱的二线城市，房价则是小幅微涨的趋势。对于三线城市，由于目前主要任务仍然是去库存，加快新型城镇化建设，因此其调控政策相对宽松。此外，国家还会陆续出台一系列政策导向，加快农村人口城镇化流入，这些举措均会对三线城市的房价依据城镇化的进程产生不同程度的刺激效果。
三、未来可能影响房地产发展的相关政策
房地产税自从2018年9月被正式列入全国人大五年立法规划以来，就一直牵动着人们的神经。今年政府工作报告中提到的“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”，也引起了人们的广泛关注。人们担心房地产税相关政策的出台会导致房价剧烈波动，但是房地产税并不一定会直接导致房价的下跌，其对房价的影响是多面性的。
房地产税，从宏观的角度讲，其主要目的是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入。同时其也是一种财富再分配的一种手段：从那些通过买卖大量的房产而获益的人的手中征收房地产税，以补充地方财政收入和公共支出。从短期而言，房地产税能够对某些群体产生威慑作用，能让投机者产生一定抛售效应，对房价有一定抑制作用。但是从中长期来看，房地产税是对国家财政收入而言是十分有利的。从微观的角度来看，房地产税对于家庭置业的影响并没有想象中的那么大，其原因在于：对于有房者而言，因为房地产税的缘故，不会盲目地进行投机而导致房价剧烈波动，对于那些对房产有着刚性需求的人，由于实际需求的存在，房地产税也不会构成其决策的核心变量。从以上角度而言，房地产税对房价的影响较为有限。房价受到一系列因素影响，影响最大的是国家政策，包括货币政策，利率政策、土地政策等。土地价格、房贷利率等才是影响房价的主要因素，而房地产税不是核心影响因素。房价的未来，更多的是取决于人口、土地和经济基本面，而非房地产税。
因此，房地产税调控的目不是为了降房价，而是维持房地产业的“三稳”：“稳地价、稳房价、稳预期”。房价无论是大幅上涨还是巨额下跌都不是“稳”的表现。因此，从这个角度来说，未来房地产税的核心目的还是以稳定为主。一二线城市遏制住房价过快上涨，三四线城市在去库存时保证房价不断崖下跌依然是政策调控时的主要思路。
四、总结
综上，这意味着，今年的房地产市场仍以“稳”为主，地价、房价、预期都要“稳”，这意味着房价不能大起大落，不能大涨大跌。房价像过去那样突飞猛进可能性不大，而保持平稳健康的发展或许是一种新常态。此外，不同类型的城市，由于存在经济环境、人口、区位等差异，其调控思路在“稳定”的主旋律之下，因城施策不失为一个有效的办法。可以预计的是未来一二线城市有望低位企稳，而部分三四线城市因为面临一定的去库存的压力，仍存在一些调整空间。
