(作者系8797威尼斯老品牌教授)
2016年底，中央经济工作会议明确强调：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。这明确了2017年乃至今后较长一段时间里我国房地产市场的发展方向。
在经历30多年高速增长后，我国宏观经济环境发生了重要转变。生产成本上升、技术进步方式变化、投资收益率下降、出口导向型增长不可持续等因素在使得我国宏观经济步入新常态的同时，也导致我国房地产市场进入新常态。由于房地产市场在我国国民经济中占据重要地位，房地产行业与宏观经济环境更为紧密相关。近10年来，房地产市场的高速发展使得我国已经逐步走出居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，开始进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代，而企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推动房地产企业转型和创新。
尽管房地产市场在我国宏观经济步入新常态后出现了不同城市间的分化发展现象，总体呈现出弱化发展的趋势，且房地产市场投资出现大幅回落。但是，由于可信赖、规模大的投资渠道匮乏，部分导致了我国房地产市场的非理性繁荣、房价收入比畸高。一般而言，合理的房价收入比应该为3-6倍，超过6就可视为出现泡沫。但也有专家认为，根据我国实际情况，全国房价收入比保持在6-7属合理区间。如果按照该标准，1998年以来全国商品住房价格收入比一直位于下限值6以上，且自2004年以来基本位于上限值7以上。而且全国35个大中城市商品住宅房价收入比也呈现出类似趋势，但其值要高于全国数值。这说明我国住房市场已经出现并维持了较长时间的非理性繁荣，房地产市场的畸形发展势必对我国宏微观经济带来不良影响。
近年来，由于供求关系快速变化，相关政策没有及时调整，房价上涨明显，投资投机性购房抬高了房价，积累了风险，违背了住房的居住属性，也影响了自住购房需求。房地产和实体经济失衡，资金的过度流入，房地产市场的过度发展，导致了房地产风险进一步积累。热点城市，特别是珠三角、长三角、环北京地区，部分城市潜在风险在不断增加。
尽管我国房价的快速上涨有其客观原因，如人口结构的变动、人口流动与城市化，以及由高等教育扩张带来的住房需求等等。但是，先富带动后富的“涓滴效应”并不能自动发挥作用，收入不平等会加剧住房市场的泡沫化程度，而住房价格的快速上涨反而会恶化低收入家庭住房条件加剧不平等。房价过快上涨或泡沫带来的不平等程度的增加势必会对我国经济社会的平稳健康发展带来不利影响。此外，房价过快增长会通过提高居民储蓄率对居民消费产生挤出效应。
与此同时，房地产企业过分依赖投资驱动，缺乏风险管理体系，使得很多企业存在资产结构风险、资产周转率低、融资渠道单一等不足。而以往快速发展的行业环境，也导致房地产企业，特别是中小房地产企业科研投入不足，且运营决策缺乏科学性和规划性，无论是企业的组织管理还是企业的经营决策等都存在漏洞。而且，房地产企业在以往暴利环境驱动下，不够注重成本和资本节约，使得企业施工和建设过程资源损耗较大，环保节能和绿色发展理念等欠缺。
因此，在资本逐利本性驱使下，房地产市场的非理性繁荣也会对工业企业创新和研发投入产生负向激励，进而降低企业创新倾向，并且高房价带来的支出负担会显著抑制个体进行创业的可能性，并导致资源错配、降低全要素生产率，进而长期不利于我国经济结构转型和产业结构升级。
从目前情况来看，虽然房地产市场存在持续发展的动力，但也会产生重大风险，甚至出现崩盘的风险。因此，需要引起各方面的高度重视。
房地产市场对我国经济发展具有重要作用，因而它的健康稳定发展对于新常态下我国经济保持中高速稳定发展具有重要意义。那么,在新常态背景下，房地产企业要想在未来获得良好持续发展，势必要采取相关应对措施以规避或降低可能面临的风险。事实证明，中国远未结束的城市化或城镇化进程依然是支撑中国房地产行业发展的长期动力。一方面，理性面对中国房地产的“新常态”，才是正确理解和认识我国房地产市场未来发展的正确态度；另一方面，要针对房地产市场非理性繁荣的原因，及时有效地采取相应措施。
首先，就房地产企业而言，在毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价高等约束下，企业利润率下行、规模化达到一定阶段时，房地产企业势必会面临多元化转型问题，尤其是在传统住宅市场已经存在重大转变情况下，多元化布局和多元化发展将是房地产企业发展的方向。因此，不同层级城市应采取不同策略。在一线城市，通过更广泛的业态支持发展，如商业办公、产业地产、养老地产、教育医疗、一级开发等多领域的结合，增加自身服务功能，通过综合化、高端化和精细化发展，才能在一线城市更好生存下去。而在二、三线城市则需要通过谨慎经营、差异发展等措施紧跟中西部地区的经济崛起。大多数二线城市和三线城市的房价存在一定的下跌压力，需要通过控制供给以消化库存。因此，促使房地产企业进行多元化经营探索，通过转型升级等措施应对房价“新常态”。此外，房地产企业应积极拥抱互联网，应用互联网思维，适应互联网带给市场和经济的变化，并调整战略，增强抵御市场风险的能力，以消费者需求为导向，提高企业自身服务能力和质量。
其次，就政府政策而言，由于一线城市和个别热点二线城市的房地产价格依旧存在上涨压力，因此，还需要地方政府充分重视房地产的市场化调控。但必须改变以往一刀切的调控思路，通过转变调控思路，变堵为疏，从行政性调控转向依靠法制和市场进行调节，让市场起到配置资源的决定性作用。同时，政府管理部门要转变自身角色和定位，应着力于为房地产市场的健康发展保驾护航，而不是直接粗暴干预市场。地方政府应积极推进住房保障，加快棚户区改造，增加公租房和廉租房供给，多措并举发展住房租赁市场，通过完善城市公共基础设施建设，特别是完善配套公共交通体系建设，统筹解决中低收入特别是资源型城市的贫困家庭住房问题，根据本地实际情况，采取灵活的政策措施。针对市场的变化，考虑各自城市的特点、人口总量、城市承载力等因素，进行不同程度的调控。统筹土地、税收、金融等各类政策工具，形成具有系统性的长效动态调控机制，通过市场化手段优化供需关系，在保障民生基础上，促进房地产市场的发展。
最后，归根结底，房地产市场的走向最终还是取决于市场的供求关系。因此，房地产企业根据不同地区或城市发展水平、人口增长、收入水平等因素做好区域差异化经营实现规模增长至关重要。并且，稳定的供求关系更多取决于供求双方对市场的判断和预期，而制度约束则是影响市场主体预期的最重要因素，因而通过落实户籍制度改革，加快提高户籍人口城镇化，允许农民工市民化、允许农业专业人口能够实现就业地落户；并深化住房制度改革，取消已经落户过时的同现代市场发展不相匹配的限制性措施，着力满足城市外来人口对城市基本住宅的需求。
此外，增加保障性住房供给，稳定广大中低收入阶层的住房预期，也是促进房地产市场稳定健康发展的关键环节。
