国家统计局近日公布数据显示，6月份我国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的有69个，环比上涨的有63个。二手住宅同比上涨的为68个，环比上涨的有55个。统计数据似乎没有因为国五条等系列调控政策的出台而显示出房价涨势趋缓的迹象。问题出在哪里？
笔者认为，问题出在房屋价格和鲜活时蔬等的价格涨落机理不一样。住房需求受生命周期、职业生涯预期收入的影响。比如，一名刚入职的年轻科员，如果预期自己能够按照平均升职阶梯进步，五年左右的时间达到主任科员的位置，再五年左右时间还有走向更高职阶的机遇，就会基于给定家庭的支付能力和职业生涯预期形成购房需求。这种基于长期收入预期形成的需求具有某种刚性力量特征——短期不具备价格弹性，调整期具有价格粘性特征——中期价格变化缓慢。换句话说，抑制替代弹性低的房价不能像抑制替代弹性高的菜价那样，一个或一组反向政策操作——提高首付定金比例，提高第二套购房的交易成本等——就能达到抑制房价的目的。
近年来，为了缓和因高房价而引起的百姓不满，我国出台一系列调控政策，可以说初衷是好的。但这些政策组合是短期的，疏于考虑住宅需求基于长期收入预期的价格刚性特征。这些措施多是试图取消或抑制供给的短期政策：减少土地供给或提高土地出让定金比例，抑制或取消需求，提高首付比例或不允许购买第二套住房。具有讽刺意味的是，在前一段时间报道中执行国五条最好的北京，恰恰以16.7%和14.1%分别引领新建商品住宅和二手住宅的同比价格涨幅。
城市商品房成本是土地要素、大宗建材、劳动、资金等要素使用成本的加总；城市商品房价格是供给力量和需求力量综合作用的结果。减少土地供给在需求不变条件下只能是地价推动房价上涨；减少需求在刚性力量的作用下只能是“上有政策，下有对策”式的差强人意。通过提高房地产商购地冲动的资金成本，来压低地价这种不需要智慧含金量的短期政策，不如进行需要艰苦政策考量的土地要素市场深层制度改革，70个大中城市的高房价和远离城市的农地撂荒以及小产权房的无价正是深层要素市场缺失的观察事实。通过限制消费者的购房需求来降低房价，不如将偏向大中城市的公共政策资源导致的高房价引向大体上的区域均衡，让居住在远离政经中心的人群在分享公共资源方面，与大中城市人群具有大体相等的机会成本。
另外，部分国内外长时间断言中国房地产价格泡沫破裂会带来人类历史上最大崩盘的学者，同样不理解中国房价的基本经济规律。房地产泡沫是指高价格和房屋住宅的实质需求无关的心理预期行为推动的价格轮番上涨。这和中国的房价上涨关联有限。我国农村居民想住到县城，县城居民想住到区域中心城市，区域中心城市居民想住到省会，省会城市居民想住到国家中心城市。这都是实实在在的现实需求。虽然这种单向迁徙有城乡割裂政策导致的行为扭曲，但和购买者因担心价格上涨而轮番形成心理预期推动的价格“肥胖”——房地产价格泡沫——不一样。恳劝动辄断言中国房地产崩盘而魂断中国复兴梦的学者们三思。断言不如眼观实际，眼观实际不如真切地参与，而后思考和研究。
（原载2013年7月20日《环球时报》）
