进入21世纪以来，中国房价上升的幅度与速度，已经远远超过美国与日本在房地产泡沫破灭前的楼市价格上涨幅度和速度。美国的房价如以1990年1季度为100，则到2001年年底时，才达到153.74。而这是美国房价在上世纪里上涨幅度最大的10年。但是我们看到，就是在这个10年内，美国的房价总共也不过是涨了53.74%。相当于中国在2003-2009年六年内房价涨幅的一半。即使是在金融危机爆发前的2002-2007年间，美国以低息和次债信贷政策刺激房市，房价在这5年间也只是涨了43%。再看日本在房地产泡沫期间的房价数据。日本从1955年至2004年这50年间，房价上涨幅度最大的10年是1981-1991年。如以1981年的房价为100，则1991年的房价就为195，即10年内上升不到一倍。而从1991年以后，经历了房地产泡沫破灭的日本，其房价是一直下跌的，2004年的房价平均说来只相当于1991年的房价的三分之二还不到。
陪伴过去10年内的房价快速上升，中国在房价/收入比、房价/租金比、月供/收入比等指标上也超过了美、日经历房地产泡沫期间的上述数据。为了抑制房地产价格的进一步上升，尤其是为了抑制投机性需求所引发的房地产泡沫，让中国房地产产业进入健康发展的轨道，党中央、国务院从2010年以来对房地产市场实施了包括信贷、土地供应、税收、保障房建设、限购这五位一体的调控政策，也称为房地产调控组合拳。
由于房贷收缩政策不能有效抑制投机性购房需求，由于政府对于征收房地产税还在犹豫，由于保障房建设是中长期的任务，在短期，能够对投机性购房需求和房地产泡沫起到抑制作用的政策手段，除了调整土地招拍挂方式，让土地市场降温以外，就只有“限购”了。 而“限购”政策之所以能发挥作用，关键仍在于它是与土地财政有着内在联系：哪个城市房价同比上升超过某个百分比，就对那个城市的楼市实施“限购”。结果是，该城市的房市成交额萎缩，土地交易趋冷，土地财政收入骤降，城市化进程，地方经济发展速度都会随之而放慢。 既然“限购”意味着土地财政收入的损失，于是，为了避免“被限购”，地方政府就得控制房价。
人们可以对“限购”提出种种批评：
首先，“限购”会导致新的不平等。在限购政策下仍然能够买房子的人，由于这时的房价涨得没有以前那么快了，实际上获得了某种程度的价格优惠。但这一部分人获得的相对价格优惠是以牺牲另外一部分人的购房意愿，尤其是以牺牲外来务工人员的购房意愿为代价的。
其次，“限购”政策必定会呼唤出一个制造“购房合法身份”的行业出来，什么补交税收，补办身份证明，等等。 只要你愿意交钱，购房合法身份总是可以搞定的。这个合法身份的成交价的理论值为多少呢？应该等于限购政策下购房的消费者剩余，或者应该等于从“被限购”城市转移到未限购城市去购房的转移成本；从宏观上讲，居民买进“购房合法身份证”的支付价格之和，应该等于一国实施“限购”以后房价泡沫缩小所导致的福利改善之总和。这就是说，“限购”可以让一个城市的、或者整个经济的公开的房价少一点上涨，但是老百姓购房实际支付的真实价格却是不会由此而减少的。
第三，目前，“限购”主要是在房价涨得快的一线城市实施，如果限购的主要目的是为了打击投机性需求，那么，这不过是让购房的投机性需求多付一点转移成本，从“被限购”的A市转移到未限购的B市去买房。从而，城市A的房价升幅同比回落是以城市B的房价涨幅的同比上升为代价的。可以证明，如果投机性购房需求没有由于转移而变化，其从一线的大城市转移到几个规模较小的二线城市以后，会引起比原来在城市A更大幅度的房价上升, 从而在全国范围内产生更大的房地产泡沫。2011年上半年，“受限购”的北京、上海的房价同比上升率分别为2.7%与2.6%，但在未限购的济南市，房价同比上升了127%！联系到我们在第二点谈到的“受限购”的城市A的老百姓购房的实际支付并未由限购而下降，现在又因为未限购的城市B由于游资转移而来造成房价空前猛涨，把A市和B市的实际房价合起来看，房地产泡沫不就是更甚了吗？
第四，中国几百个城市分一、二、三、四线，其房价差异本来是清楚的反映不同城市的价值、经济发展水平、城市幸福指数之间的差异的。现在，由于对城市价值链中最顶端的一线城市实施“限购”，就打乱了本来反映资源配置程度的价格结构，公开的房市价格格局就不再准确地与城市之间真实价值排序相对应。价格信号的这种失误，会导出错误的房地产配置格局。本来，一、二、三、四线中的每一个城市对应各自的那一条线，其房价总是与当地的工资、物价、自然、环境、资源格局相对应的，现在横里插入一个“限购”进来，未限购的城市的居民拿的是二、三、四线城市的工资和收入，现在要对付一线城市经历过的房价上升压力，这可如何是好？
第五，虽说“限购”听上去似乎只是“限量”， 不是“限价”，其实“限购”与“限价”是等价的。限制了常住居民的购买第二套房子的权利，限制了外来务工人员或者户籍不全的家庭购买第一套住房的权利，房市的成交量必定下降，这相当于限制了房市的价格。本来，中央政府出台“限购”政策的旨意就是为了“以量逼价”。然而，这只是“以量逼价”的一种隐蔽形式。“限购”与“限价”之间的等价性还有更为裸露的一面：为了避免自己的城市被中央列入“限购扩容”名单，地方政府就会对本地房地产开发商约谈，要求楼盘价格不超过某个额度。这样，“被限购”的威胁直接转化为“限价”。 这是“以量逼价”的地方政府版本。
还可以举出很多。
“限购”千不是，万不是，可在抑制房地产泡沫方面却又其合理性。
“限购”相当于中央与地方政府之间就房价调控而达成的一种显性或隐性契约：你市的房价同比上升若超过5%或8%，那么我就要对你市实施“限购”。一旦“被限购”，那么你就要遭受楼市、地市、土地财政损失，就会不得不放慢城市化和经济发展进程… 。于是，“限购令”会成为中央政府要求地方政府约束房价上升势头的一个强有力的调控工具。从2001年到2010年中国房价的季度数据看，房价同比上升5%似乎是度量“过热”与否的一条经验标准。本来，关于房地产泡沫的度量，中外经济学理论界就没有一个明确的标准。我们现在以房价同比上升幅度的数据划线，相当于中央将调控房价的责任落实到地方政府，地方政府又将“房价同比上涨幅度不超过5%”的这种责任落实到本地的房地产开发商，最后，地方政府与开发商就会在是否“接受被限购”问题上进行得失权衡，其均衡的结果便是，该城市的房价同比上升幅度落在5%附近。
“限购”要不要“扩容”？这取决于全国房价同比上涨率是否已经达到了我们既定的目标。如果已经达到，就不必扩容。 有建议说，“限购”要包括所有城市，以避免投机性需求在城市之间转移。这种意见是不了解“限购”实质的表现。其实，“限购”只是一种激励机制：该政策只是中央与地方政府为使房价调控达到共识，实施房价“同比上升不超过5%”目标的一种实施机制。试想，如果不分青红皂白，对所有城市都实施“限购”，那谁还有动力去实施中央政府的调控目标呢？ 在那种条件下，地方政府就只会转向与房地产开发商联合，对于投机性购房需求大开绿灯，从中牟取经济利益。
“限购”如果能够发挥这种机制设计的作用，并且改变房地产开发商和投机性购房者的预期，我们在前面所说的它在微观层面上的种种不合理性，就是可以忍受的。今年进入7月以来，在房地产市场上，预期开始降温。我们希望，中国的房地产由此进入一个健康发展的轨道。
摘自《资本市场》
2011年9月1日
